22/06/2020, 10:36COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Como calcular o preço da sua casa?

Esta provavelmente a 1º pergunta que a maioria dos proprietários faz quando pensa em vender o seu imóvel. Agora já não precisa de fazer milhares de pesquisas! Vamos dar-lhe dicas gerais sobre como colocar o valor correto da sua casa se pretender vendar.

Qual o preço certo para vender a minha casa?

Acertar no valor de venda é muito importante, poupa tempo, aborrecimentos e por fim acabará por vender pelo valor correto, pois quem está a comprar vê várias casas de acordo com os critérios definidos e um dos critérios é o preço.

• Como pretende vender a sua casa?
• Quanto vale a sua casa?
• Como saber qual o valor de venda ideal da sua casa?
• Preço psicológico.
• Mais valias, impostos e outras despesas...
• Resumo

Como já começámos por ver, a fórmula para definir o preço certo de uma casa é complexa pois depende de múltiplos factores que influenciam o preço e cujo peso é altamente subjectivo. Seguem-se algumas dessas variáveis mais importantes:

• Localização do imóvel- Esta é uma das variáveis mais importantes, pois está associada ao factor que mais contribui para o sucesso da venda, a procura.

Vários factores devem ser tidos em conta na atribuição do preço de um imóvel: A proximidade com pontos de interesse tais como:

• transportes, escolas ou serviços médicos, pode ser um factor importante para subir o preço de venda;
• Ano de Construção - Quanto mais antigo for o imóvel, menor será o valor da sua casa, quando comparado com outros localizados na proximidade. Mas existem excepções: quando o estado de conservação é muito bom ou sofreu obras de conservação /renovação. A regra dos 5 anos pode ajudar na comparação da casa com outros imóveis à venda na mesma zona, com características similares.
• Tipologia - A tipologia do imóvel é mais ou menos de fácil comparação, em termos de cálculo do respectivo preço as áreas podem influir, fazendo com que um T3 com áreas maiores possa ser colocado à venda ao mesmo preço que um T4 com a mesma área.
• Áreas - A variável que é usada no cálculo do preço por m2. Se o preço por metro quadrado estiver fora dos preços praticados na mesma zona, será difícil conseguir vender! Não há milagres, o preço por metro quadrado é o indicador para determinar o preço de venda.

Tenha em atenção que o valores m2 dos portais online usam os preços dos anúncios asking price, que pode estar inflacionado em cerca de 15% do valor da escritura de venda.

• Orientação Solar - Ter uma boa exposição solar, de preferência nascente / poente, é bastante para valorizar ou desvalorizar o preço da casa.
• Acabamentos, Materiais de construção - Os acabamentos e equipamentos, são de extrema importância na valorização do imóvel, se é em condomínio com jardim e piscina, aquecimento central a gás, garagem ou parqueamento, arrecadação, lavandaria, varandas ou terraços, elevador, qual o andar se se tratar de um apartamento com vista de rio ou mar, domótica são factores de valorização.

Para simplificar tem a determinação do preço do seu imóvel tem várias opções:

• Pedir ajuda a um profissional.
• Pode recorrer a um perito de avaliação (tem custos)
• Pode solicitar a ajuda dum consultor imobiliário. ( Se for um profissional experiente, recorre à sua Base de Dados para comprar e definir um preço mais próximo do mercado, tem a vantagem de saber os preços dezenas ou centenas de casas), e usar o seu conhecimento do mercado para o ajudar a aproximar o preço da sua casa do preço certo.

Pode também usar algumas ferramentas de consulta que aqui lhe deixamos:

• Finanças.
• Consulte os preços médios/m2 para moradias e apartamentos neste site do INE, o detalhe pode ir até ao nível do quarteirão.
• O site da Deco
• Cascais Property
• Também pedir uma consulta gratuita assistida por um consultor. Os nossos estudos de mercado não têm custos ou qualquer vínculos obrigatório.

Mais-valias, porque poderá ter que pagar imposto sobre uma parte da receita obtida com a venda da sua casa. Se necessitar de calcular o valor do imposto sobre as mais-valias pode recorrer a este simulador da DECO.

A liquidação será feita em sede de IRS, aplicando-se a seguinte fórmula:

• Mais-valia = Valor de venda do Imóvel - Valor de aquisição desse Imóvel * Coeficiente monetário - Encargos - Despesas

Existem outras deduções de despesas que tenha tido na casa nos últimos 12 anos:

• Obras;
• Comissões pagas à Imobiliária, caso tenha tido mediação imóbiliária;
• Custos com o Certificado Energético;
• IMT- Imposto Municipal a Transmissão Onerosa de Imóveis da compra da casa vendida
• Despesas com os registos
• Escritura de venda da casa.

Isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias são estas:

• Se a casa vendida tiver sido adquirida antes de 1 Janeiro de 1989 fica isento do pagamento do imposto;
• Se a casa vendida tiver sido comprada com recurso a um crédito à habitação e não possuir nenhuma outra casa à data da escritura de venda, o montante usado para liquidar o empréstimo não será passível de mais-valias (válido apenas entre 2015 e 2020);

A lei da oferta e da procura este é o modelo de determinação de preços num mercado. Definição exacta na Economia. Num mercado em concorrência perfeita, os agentes económicos tomam decisões que variam o preço até que este seja tal que a quantidade procurada seja igual à quantidade oferecida, resultando daí um equilíbrio económico em que não há incentivos para a alteração de quantidades ou preços.

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